Bewertung einer Eigentumswohnung

Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte, hat ein Interesse an der Bewertung der Eigentumswohnung, des Hauses oder Grundstücks. Sofort stellen sich Fragen danach, woran sich eine solche Wertermittlung orientiert, welche Kriterien zu Grunde gelegt werden und wer eigentlich die Wertermittlung vornimmt. Bei immowissen.com erfahren Sie, auf welche Aspekte es bei der Bewertung Ihrer Eigentumswohnung insbesondere ankommt.

Bewertung einer Eigentumswohnung: Wer und wie?

Möchten Sie wissen, was Ihre Wohnung wert ist, schafft eine Immobilienwertermittlung Klarheit. Eine Bewertung Ihrer Eigentumswohnung nehmen sowohl zertifizierte Gutachter als auch Immobilienmakler vor. Die Ermittlung des Verkehrswerts durch einen Gutachter ist kostenpflichtig, der Preis hängt vom Aufwand und dem Wert der Immobilie ab. Der Gutachter bestimmt den Verkehrswert zu einem bestimmten Stichtag und berücksichtigt nicht die möglichen Preisentwicklungen für die nächsten sechs bis zwölf Monate. Ein Makler, der mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt ist, bewertet die Eigentumswohnung in der Regel kostenlos. Da er die voraussichtliche Preisentwicklung aufgrund von Angebot und Nachfrage einbezieht, liegt der ermittelte Wert meist etwas höher als beim Gutachter.

Zur Immobilienbewertung werden als staatlich anerkannte Verfahren das Ertragswert-, Sachwert- und / oder das Vergleichswertverfahren angewendet. Gemäß § 194 BauGB wird der Verkehrswert „nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage“ der Immobilie bemessen. Das sind bei einer Wohnung konkrete Faktoren wie Größe, Zustand und Ausstattung, Lage und die Tatsache, ob die Wohnung vermietet ist oder nicht. Selbstverständlich spielt auch die aktuelle Marktsituation eine wichtige Rolle.

Worauf kommt es bei der Bewertung einer Eigentumswohnung an?

Anders als bei einem Haus handelt es sich bei einer Eigentumswohnung um ein Teileigentum an einem Mehrfamilienhaus und dem dazugehörigen Grundstück. Für die Bewertung Ihrer Eigentumswohnung sind verschiedene Faktoren ausschlaggebend:

• Ist die Wohnung frei oder vermietet? Eine vermietete Wohnung ist für den Käufer eine reine Kapitalanlage. Bei einer freien Wohnung kann er entscheiden, ob er selbst einziehen oder vermieten möchte. Daher ist der Verkehrswert einer freien Wohnung meist höher.
• Wie ist der Zustand der Wohnung? Hier kommt es auf das Alter der Elektrik und eventueller Heizanlagen, den Renovierungsbedarf, die Fußböden und vieles mehr an. Je besser der Zustand, je hochwertiger eine Renovierung, desto höher ist am Ende der Wert.
• Wie ist der Zustand des Hauses? Bei der Bewertung der Eigentumswohnung spielt auch der Zustand des Hauses eine Rolle, denn der Käufer erwirbt auch einen Teil am Gemeinschaftseigentum wie Dach und Außenwände, Hof, Garten, Garage, Keller und so weiter. Je besser der bauliche Zustand, je gepflegter die Anlagen und je besser die Hausgemeinschaft ist, desto höher bemisst sich der Wert.
• Wie ist die Lage der Wohnung im Haus? In der Regel ist der Wert von Wohnungen in den oberen Stockwerken höher als im Erdgeschoss. Gehört aber eine Terrasse oder ein Gartenanteil dazu, kann es schon wieder anders aussehen. Eine Dachwohnung hat sicher eine bessere Aussicht, aber ohne Aufzug verliert sie an Wert. Gehen die Fenster zur ruhigen Hofseite oder zur Straße hinaus, nach Süden oder nach Norden?
• Wie ist die Lage des Hauses? Stadtteil, Straße und sogar der Abschnitt der Straße tragen zum Wert bei. Die meisten Eigentumswohnungen liegen in Städten, wo die typischen Faktoren Straßenlärm, Parkplatzsituation, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie die Nähe zu Geschäften, Spielplätzen, Schulen, Parks oder Freizeitangeboten sind.
• Einfluss auf die Bewertung der Eigentumswohnung haben auch Gemeinschaftsflächen und Sondernutzungsrechte wie beispielsweise ein Garten, Kellerabteile oder Garagen.

Online-Bewertung der Eigentumswohnung

Schnell, praktisch und teilweise sogar anonym: Online-Vergleichsportale oder Immobilienbörsen bieten eine Bewertung Ihrer Eigentumswohnung im Internet an. Das ist einfach und praktisch, wenn Sie noch über den Verkauf nachdenken oder eine schnelle Auskunft für eine Erbschafts- oder Scheidungsangelegenheit brauchen: Innerhalb von wenigen Minuten haben Sie eine Zahl in der Hand. Diese ist jedoch mit Vorsicht zu genießen! Ein seriöser Gutachter oder Makler wird Ihnen keine reine Online-Berechnung anbieten, sondern diese allenfalls als grobe Einschätzung verwenden. Nicht ohne Grund dauert die Erstellung eines seriösen Gutachtens mehrere Wochen, und es werden eine Menge Daten abgefragt, die Einfluss auf die Bewertung haben. Bei einer schnellen Online-Berechnung werden dagegen nicht alle Wertermittlungsverfahren angewandt, Details zu Ausstattung und Zustand des Hauses und der Wohnung werden nicht erfasst. Es werden hauptsächlich Angebotspreise als Vergleichsgrößen herangezogen, nicht die tatsächlichen Verkaufspreise. Vor Gericht oder beim Finanzamt hat eine Online-Wertermittlung ebenfalls keinen Bestand.

Fazit: Für die Bewertung der Eigentumswohnung auf Profis setzen

Je mehr Faktoren für die Bewertung der Eigentumswohnung berücksichtigt werden, desto eher wird eine Preisspanne ermittelt, die dem später tatsächlich zu erzielenden Preis entspricht. Onlinerechner bewerten eine Immobilie häufig mit in der Datenbank für die Immobilie bereits hinterlegten Geotargeting-Daten. Dazu gehören beispielsweise:

• Erreichbarkeit zur der Infrastruktur wie Bahnhof, Flughafen, Zentrum, nächste Station des Öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) etc. zu Fuß, mit dem Fahrrad, dem Auto.
• Nähe zur nächsten Kita, Schule, Hochschulen und deren Angebotsdichte in 15 Minuten mit dem Auto.
• Einkaufsmöglichkeiten und deren Angebotsdichte in 15 Minuten mit dem Auto.
• Lärm.
• Soziales Umfeld.
• Erzielte Verkaufspreise anderer Immobilien im Umfeld.
• Bauvorhaben im Umfeld.
• Letztes Renovierungsjahr.
• Ob ein Balkon vorhanden ist oder nicht.
• Etagenhöhe.
• Baujahr Gebäude.
• Wohnfläche in Quadratmeter.
• Anzahl Zimmer.
• …

Für einen ersten Bewertungs-Check ist eine solche detaillierte Onlinebewertung absolut ausreichend. Aber natürlich: Es gibt auch einige Onlinerechner, die nicht so detailliert ein Objekt begutachten. In diesen Fällen sollte auf jeden Fall ein Makler oder Gutachter hinzugezogen werden. Diese haben in der Regel Datenbanken, welche deutlich mehr bieten als die kostenlosen Onlinerechner.

Erst in einer zweiten Runde ist dann eine konkrete Besichtigung vor Ort üblich und sinnvoll. Auf der Grundlage der konkreten Begutachtung und externer Faktoren wie Lage und Marktsituation erfolgt anschließend die Erstellung des Gutachtens.

Die Bewertung einer Eigentumswohnung ist sehr komplex und sollte mit Sachkenntnis und Erfahrung durchgeführt werden, damit Sie ein seriöses Ergebnis erhalten, auf das Sie sich verlassen können. Für weitere Fragen stehen Ihnen die Experten von immowissen.com gern zur Verfügung: Rufen Sie einfach an oder schreiben Sie uns eine Mail!