Spätestens beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist deren Bewertung und der damit verbundene Marktpreis von großem Interesse. Doch woran orientiert sich diese Bewertung und welche Kriterien liegen ihr zugrunde? Und wer ist überhaupt berechtigt, eine Wertermittlung vorzunehmen? Immowissen.com beantwortet diese Fragen für Sie.
Wer nimmt die Bewertung einer Immobilie vor?
Theoretisch kann jeder die Bewertung einer Immobilie durchführen. Die Websites von vielen Banken oder Immobilienportalen bieten für diesen Fall eine Online-Berechnung an. Hier geben Sie Lage, Größe, Alter und einige andere Angaben ein und erhalten in wenigen Minuten einen Wert. Dabei kann es sich jedoch nur um einen groben Schätz- oder Richtwert handeln, denn die Online-Rechner lassen in der Regel viele Faktoren aus, die für eine seriöse Bewertung von Bedeutung sind.
Vor Behörden wie dem Finanzamt oder aber vor Gericht haben nur professionelle Bewertungen Bestand, sogenannte Verkehrswertgutachten. Diese werden von einem Sachkundigen wie etwa einem zertifizierten Gutachter oder einem Immobilienmakler erstellt, welcher alle Kriterien und Einzelheiten der Immobilie berücksichtigt. Oft kann die Einschätzung daher einige Wochen dauern. Die Bewertung durch einen Gutachter ist kostenpflichtig. Ist ein Makler mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt, gehört die Wertermittlung in der Regel mit zu den inkludierten Leistungen.
Welche Verfahren zur Bewertung von Immobilien gibt es?
Für die professionelle Bewertung einer Immobilie können drei verschiedene Methoden zum Einsatz kommen. Gegenfalls werden mehrere oder auch alle drei Verfahren angewendet, um ein möglichst genaues Bild zu erhalten.
Die gängigste ist das Vergleichswertverfahren. Wie der Name bereits suggeriert, wird die zu bewertende Immobilie hierbei mit ähnlichen Objekten bezüglich Lage, Alter, Gebäudeart und Bauweise verglichen und darüber der Verkehrswert ermittelt. Dieses Verfahren kommt überwiegend bei Reihenhäusern und klassischen Eigentumswohnungen zum Einsatz.
Gibt es keine geeigneten Vergleichsimmobilien, kann das Sachwertverfahren herangezogen werden. Hier spielt neben der Lage, dem Alter und dem Gebäudewert auch der Bodenwert eine Rolle. Ein Sachwertverfahren basiert auf der Frage: Wie viel würde es kosten, heute genau das gleiche Gebäude auf demselben Grundstück zu bauen? Aus dieser Ermittlung und der Alterswertminderung ergibt sich dann der Verkehrswert.
Als dritte Möglichkeit gibt es das Ertragswertverfahren: Bei diesem wird der Verkehrswert aus den zu erwartenden Erträgen ermittelt, die sich mit der Immobilie erwirtschaften lassen. Diese ergeben sich aus dem Reinertrag durch Nutzung, Vermietung oder Ähnliches abzüglich der Betriebs- und Bewirtschaftungskosten. Ein Ertragswertverfahren findet üblicherweise bei Unternehmen oder verpachteten Immobilien Verwendung.
Diese Kriterien werden bei der Bewertung von Immobilien berücksichtigt
Den wohl größten Einfluss bei der Bewertung einer Immobilie nimmt die Lage ein. Preise können sich regional stark unterscheiden, daher werden bei Vergleichswertverfahren immer nur Immobilien in der unmittelbaren Nähe berücksichtigt. Neben dem konkreten Standort mit Ausblick und Nachbarschaft spielt auch die Infrastruktur in der Umgebung eine wichtige Rolle. Schulen und Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Verkehrsanbindungen beeinflussen den Wert der Immobilie.
Die Art der Immobilie nimmt ebenfalls eine wichtige Bedeutung ein. Handelt es sich um eine Wohnung, ein Gewerbegrundstück, ein Einfamilien-, Mehrparteien- oder Reihenhaus, oder ist eine Villa zu bewerten? Zum Typ zählen außerdem die Anzahl sowie die Aufteilung der Zimmer.
Auch der Zustand der Immobilie ist ein zu berücksichtigendes Kriterium. Bausubstanz, Dach, Türen oder Fenster haben Einfluss auf den Verkehrswert der Immobilie. Des Weiteren spielt die Energieeffizienz von Heizanlagen sowie das Vorhandensein von Dämmungen eine Rolle. Aus diesem Grund ist es auch Pflicht, Interessenten beim Verkauf einen Energieausweis vorzulegen.
Nicht zuletzt beeinflusst die Ausstattung den Verkehrswert einer Immobilie. Hierzu zählen etwa die Qualität der Baumaterialien, die Grundfläche, die Beschaffenheit der Räumlichkeiten sowie das Vorhandensein von Nebengebäuden, Garage, Garten, Pool oder anderen Nutzflächen.
Haben Sie weitere Fragen zu den Kriterien einer Immobilien-Bewertung oder sonstigen verwandten Themen? Dann wenden Sie sich einfach telefonisch oder per Mail an das Team von immowissen.com. Unsere Experten helfen Ihnen dabei, alle Fragen zu klären.
