Der Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie ist in § 194 Baugesetz (BauG) definiert: Es handelt sich um den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu einem bestimmten Stichtag für eine Immobilie zu erzielen wäre. Für die Verkehrswertermittlung gibt es unterschiedliche Verfahren. Ein Gutachten kann – je nach Zweck – von Immobilienmaklern ebenso erstellt werden wie von Sachverständigen oder zertifizierten Gutachtern. Mehr dazu lesen Sie jetzt bei immowissen.com.
Verkehrswert: Wozu wird er gebraucht?
Der Verkehrswert einer Immobilie ist interessant, sobald Sie ein Haus kaufen/verkaufen, erben oder verschenken möchten beziehungsweise wenn es um gerichtliche Auseinandersetzungen wie eine Scheidung geht. Der Verkehrswert bildet dabei die Grundlage für konkrete Preisverhandlungen, die Festlegung von Steuern oder die Aufteilung von Besitz. Er wird definiert als der Preis, der zu einem festgelegten Stichtag auf dem Immobilienmarkt voraussichtlich zu erzielen wäre.
Wer erstellt ein Gutachten?
Bei einem Verkehrswertgutachten werden im Wesentlichen zwei Varianten unterschieden. Danach richtet sich auch, wer das Gutachten erstellt und was es kostet.
Für den Verkauf einer Immobilie benötigen Sie eine realistische Markteinschätzung, um einen Verkaufspreis festzulegen. Ein solches Kurzgutachten, das in der Regel zwei bis drei Seiten umfasst, kann auch ein Immobilienmakler erstellen. Meist braucht er hierfür nur wenige Tage.
In gerichtlichen Belangen oder zur Vorlage beim Finanzamt ist diese Art der Ermittlung des Verkehrswerts allerdings nicht ausreichend. Hier wird eine ausführliche Immobilienwertermittlung verlangt, die von einem staatlich anerkannten oder öffentlich bestellten Gutachter verfasst sein muss. Ein solches Gutachten, das schon mal 30 Seiten lang sein kann, braucht seine Zeit: Veranschlagen Sie für die Erstellung mindestens drei oder vier Wochen.
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie werden zahlreiche Faktoren herangezogen. Dazu gehören laut Definition im Baugesetz die rechtlichen Gegebenheiten und die tatsächlichen Eigenschaften des Objekts. Hierzu zählen die Lage des Grundstücks, die Erschließung des Grundstücks sowie die Beschaffenheit des Gebäudes im weitesten Sinne (Alter, Größe, Zimmer, Zustand, Dach, Dämmung, Ausstattung und vieles mehr). Zur Wertermittlung werden vorwiegend drei Verfahren verwendet: Das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt meist bei selbstgenutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen zur Anwendung. Der Verkehrswert des Gebäudes wird dabei oft getrennt vom Grundstückswert betrachtet. Die Ermittlung des Wertes des Gebäudes erfolgt anhand seiner Eigenschaften wie Alter, Größe, Bauart, Zustand, Sanierungsbedürftigkeit, Schäden usw.
Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist nur auf Gebäude anwendbar, die einen „Ertrag“ bringen, also auf vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien. Herangezogen wird hier der Ertragswert, der sich aus dem erzielbaren jährlichen Reinertrag (Mieteinnahmen abzüglich Betriebskosten) im Verhältnis zur Restnutzungsdauer der Immobilie ergibt.
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren findet Anwendung bei Grundstücken oder Wohnanlagen, für die Objekte mit ähnlichen Eigenschaften als Referenz herangezogen werden können. Als Grundlage für den Verkehrswert werden hier die Verkaufspreise für in Lage und Zustand ähnliche Objekte genutzt. Voraussetzung dafür, dass der Verkehrswert mit dieser Methode realistisch geschätzt wird, ist eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten. Sind ausreichend Daten vorhanden, ist es eine schnelle, einfache, kostengünstige und wirklichkeitsnahe Methode. Für Einzelobjekte ist sie jedoch nur bedingt anwendbar.
Der definitive Kaufpreis
Welches oder wie viele der verschiedenen Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts eingesetzt werden, hängt von der jeweiligen Immobilie ab. Der ermittelte Wert ist im Übrigen eine „theoretische“ Zahl, denn der endgültige Kaufpreis kann im konkreten Fall in die eine oder andere Richtung abweichen. Dennoch ist es gut, den Verkehrswert möglichst genau zu kennen, denn dies gibt Sicherheit bei Preisverhandlungen.
Mit allen weiteren Fragen zu diesem Thema können Sie sich gerne jederzeit an die Experten von immowissen.com wenden.
