Der Begriff des Verkehrswertes ist in Deutschland klar geregelt. Er wurde vom Gesetzgeber im Baugesetzbuch (BauGB) § 194 definiert. Dort steht: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Mit dieser Definition des Begriffes „Verkehrswert“ sind im Immobiliensektor demnach alle Liegenschaften gemeint – vom Grundstück über das Eigenheim und Mehrfamilienhäuser bis hin zur Eigentumswohnung oder Gewerbeimmobilien. Ja selbst eine Garage oder ein Carport haben einen Verkehrswert.
Möchte ein Eigentümer ein Grundstück oder eine Immobilie verkaufen, so kann in einem Wertermittlungsverfahren der Verkehrswert der Liegenschaft bestimmt und somit der Marktwert festgelegt werden, denn Verkehrswert und Marktwert werden nicht nur vom Gesetzgeber als gleichberechtigte Synonyme angesehen; es gibt keinen Unterschied.
Unabhängiges Gutachten berechnet den Verkehrswert einer Liegenschaft
Im Vorfeld von Verkaufsgesprächen oder aufgrund der Anforderung durch eine Bank oder ein Gericht wird ein Gutachten erstellt. Dies geschieht durch einen unabhängigen Sachverständigen, der lokale Marktkenntnisse besitzen muss, denn beispielsweise in München oder Berlin herrscht auf dem Immobilienmarkt eine ganz andere Volatilität als in Gummersbach oder in Straubing. Selbiges gilt natürlich auch für die Schweiz mit Zürich, Bern und Genf als großen Metropolen sowie Österreich mit Wien oder Salzburg als beliebten Städten zum Wohnen, Arbeiten und Leben. Diesen unterschiedlichen Rahmenbedingungen im Immobiliensektor muss natürlich bei der Verkehrswertermittlung Rechnung getragen werden.
Die wichtigsten Merkmale des Verkehrswerts einer Liegenschaft
Der Verkehrswert der Liegenschaft zeichnet sich durch folgende Merkmale aus: Er ist objektbezogen, denn er wird genau für diese eine Liegenschaft ermittelt – nicht für das Nachbargebäude und auch nicht für alle Häuser in dem Straßenzug. Es handelt sich um ein Ergebnis, denn ein Gutachten legt den Preis anhand eines Kriterienkataloges fest. Hier werden unter anderem die Lage und das Umfeld, die Grundfläche, das Alter und die Ausstattung der Immobilie berücksichtigt. Auch der Zustand, beispielsweise ob bereits eine energetische Sanierung stattgefunden hat, sowie die rechtlichen Rahmenbedingungen spielen eine Rolle. Hier wären als Beispiele der Denkmalschutz oder besondere Bauauflagen durch die Kommune zu nennen. Der Verkehrswert einer Liegenschaft ist außerdem ein variabler Wert, der sich auf einen bestimmten Stichtag bezieht. Er kann sich von früheren Werten und später ermittelten Werten durchaus deutlich unterscheiden. Zur Bestimmung des Verkehrswertes wird vom gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgegangen, d. h. es gibt einen offenen Markt. Dort sind die Marktteilnehmer, also Verkäufer und Käufer, frei in ihren Entscheidungen und es liegen dank Informationsfreiheit alle Informationen offen auf dem Tisch. Da der Verkehrswert einer Liegenschaft durch einen externen Sachverständigen ermittelt wird, handelt es sich de facto um eine neutrale Zahl. Die individuellen Verhältnisse von Verkäufer und möglichem Käufer beeinflussen nicht den Marktwert.
Drei normierte Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Liegenschaft
Zur Ermittlung des Liegenschaftsverkehrswertes existieren mit dem Vergleichswertverfahren, dem Sachwertverfahren sowie dem Ertragswertverfahren drei normierte Verfahren. Im Normalfall kommen im Gutachten mindestens zwei der genannten Verfahren zum Einsatz.
Das Vorgehen beim Vergleichswertverfahren lässt sich fast schon aus dem Namen ableiten. Hier erfolgt ein Vergleich der Immobilie mit ganz ähnlichen Objekten. Die Vergleichsimmobilie muss dabei in Bezug auf Lage und Zuschnitt über gleiche Eigenschaften verfügen wie die Immobilie, die geschätzt werden soll. Das Verfahren ist besonders für Eigentumswohnungen und Wohnhäuser geeignet.
Beim Sachwertverfahren bedient man sich der Ermittlung der Herstellungskosten für das Gebäude sowie der Außenanlagen abzüglich der erfolgten Abnutzung. Das Sachwertverfahren eignet sich für eigengenutzte Einfamilienhäuser, die nicht am Mietmarkt gehandelt werden.
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie bzw. eine Liegenschaft anhand des Ertrages, der sich mit ihr potenziell erwirtschaften lässt. Das Verfahren eignet sich vor allem für vermietete Immobilien wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeeinheiten und ist insbesondere für Kapitalanleger interessant, die ihr Vermögen in „Betongold“ anlegen möchten. In den Verkehrswert fließen hier beispielsweise der Bodenwert der Immobilie samt Verzinsung sowie der potenzielle Mietertrag abzüglich der Kosten für die Bewirtschaftung ein.
Nicht nur bei Verkauf – Verkehrswertermittlung auch in anderen Fällen des Eigentümerwechsels
Der Verkehrswert einer Liegenschaft ist am Ende lediglich eine Kennzahl. Er sagt nichts aus über den tatsächlichen Verkaufspreis. Dieser kann im Einzelfall darüber oder darunter liegen. Für die Verkaufsverhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer bietet er aber zunächst eine Diskussionsgrundlage. Darüber hinaus wird der Verkehrswert auch bei einer Erbschaft, einer Scheidung oder einer Zwangsversteigerung ermittelt. In solchen Fällen des Eigentümerwechsels kann er auch gerichtlich verlangt werden. Auch das Finanzamt interessiert sich dann dafür, denn auf seiner Basis werden beispielsweise die fälligen Steuern für Erbschaft oder Schenkung festgesetzt.
Das Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Liegenschaft kostet natürlich Geld. Die Preise sind jedoch nicht gesetzlich geregelt. Es obliegt daher jedem Immobilienbesitzer, die Kosten mit dem Gutachter selbst auszuhandeln. Gutachten erstellen zum Beispiel der Gutachterausschuss der örtlichen Gemeinde, Architekten und Bauingenieure, Banken oder auch Immobilienmakler. Bei vielen Immobilienmaklern ist eine einfache Wertermittlung im Betreuungsservice inkludiert, ein ausführliches Gutachten wird jedoch meist gesondert berechnet. Fragen Sie daher bei mehreren Immobilienmaklern gezielt nach, welche Services die Betreuung in Ihrem konkreten Fall umfasst.
Haben Sie noch Fragen zum Verkehrswert Ihrer Liegenschaft bzw. Immobilie, dann rufen Sie die Experten von immowissen.com an oder schreiben Sie uns eine Mail! Wir stehen Ihnen zu diesem Thema jederzeit Rede und Antwort.
