Sowohl die Grundsteuer als auch Grunderwerbssteuer sind wichtige Kostenfaktoren beim Kauf und der Verwaltung einer Wohnung oder eines Hauses. Beispielsweise muss in Berliner Prenzlauer Berg beim Kauf einer 60-Quadratmeterwohnung zu einem Preis von 230.000 Euro mit einer Grunderwerbssteuer-Belastung von netto 13.800 Euro gerechnet werden (Bild).
Die Grunderwerbssteuer wird direkt vom örtlichen Finanzamt eingezogen. Das gilt auch für die Grundsteuer, welche Immobilieneigentümer jährlich an das Finanzamt überweisen müssen. Allerdings durften Vermieter bislang die Grundsteuer im Rahmen der Nebenkostenabrechnung den Mietern in Rechnung stellen, die im Objekt ja auch wohnten.
Doch wer sich jemals mit den örtlichen Grundsteuern in Deutschland beschäftigt hat, ist schnell zu dem Ergebnis gekommen: Chaos pur und nichts ist vergleichbar. Die Bundesregierung will das nun beenden und legte nach Monaten der Ankündigung einen Grundsteuerreform-Vorschlag vor.
Da für eine solch grundlegende Steuerreform nicht nur eine einfache Mehrheit im Bundestag genügt, sondern eine Zweidrittel-Mehrheit notwendig ist, bemühten sich Vertreter der Regierungsparteien CDU/CSU und SPD monatelang, Zweifel in den Reihen der Opposition, vor allem bei der FDP oder den GRÜNEN auszuräumen. Das scheint nun erreicht. Sowohl die FDP als auch die GRÜNEN möchten ihren Daumen bei der Abstimmung am Freitag hochhalten, wird berichtet.
Geldsegen
Dass es nun zu einer Grundsteuerreform kommt, ist nicht einer Initiative im Bundestag geschuldet. Vielmehr verordnete das Karlsruher Bundesverfassungsgericht, dass diese Art der Steuer endlich neu geregelt werden müssen.
Die Grundsteuer bedeutet für die Kommunen einen netten jährlichen Geldsegen. Die Rede ist von 14 Milliarden Euro, welcher jährlich auf die Konten der lokalen Gemeinden fließe.
Allerdings sollte man sich von der Grundsteuerreform als Immobilienbesitzer auch nicht zu viel versprechen. Denn die Höhe der Steuer wird nach wie vor lokal in den Kommunen, also von den Gemeinderäten oder Stadträten festgelegt.
Aus dem Bundeswirtschaftsminister heißt es vom zuständigen Minister Olaf Scholz (SPD), er setzte darauf, dass die Kommunen ihre Hebesätze für die Grundsteuer so anpassten, dass die Bürger im Schnitt nicht mehr zahlen müssten. Gleichzeitig schränkte er ein, dass der eine oder andere doch mehr bezahlen müsse.
Streit um Berechnung
Für Streit innerhalb der politischen Reihen sorgt nach wie vor, was als Grundlage für die Errechnung der Grundsteuer genommen werden soll.
So lehnen diverse Bundesländer es ab, dass der Bodenrichtwert in Kombination mit der Miete eine Grundlage sein soll. Der Freistaat Bayern teilte mit, man sehe einen zu großen administrativen Aufwand.
Wenn nun am Freitag die Parlamentarier einer Grundgesetzänderung zustimmen, dann ist auch der Weg frei, dass die Bundesländer stärker als bislang ihre eigenen Vorschläge zu einer Grundsteuerreform einbringen können.
Studie Grundsteuer von Journalistin Anette Kröning
Schon vor drei Jahren, 2016, legte die Leipziger Journalistin Annette Kröning für das ehemalige UNISTER-Portal «Preisvergleich.de» eine interessante Studie zum Thema Grundsteuer vor. Wir zitieren aus der Studie:
«Studie zur Grundsteuer: Vier von fünf Kommunen erhöhen regelmäßig ihre Hebesätze / Ungleichheit in deutschen Städten führt zu Reformbedürftigkeit
Jedes Jahr bittet der Fiskus Immobilienbesitzer zur Kasse. Wie hoch die unvermeidliche Grundsteuer B ausfällt, beschließen die Städte und Gemeinden. Über die Nebenkostenabrechnung sind davon auch Mieter betroffen. Das Produkt-, Energie- und Finanzdienstleistungsportal Preisvergleich.de hat ermittelt: 57 von 71 getesteten Kommunen drehten seit 2009 deutlich an der Steuerschraube.
Die Studie vergleicht die Hebesätze für die Grundsteuer B und die daraus resultierenden Steuereinnahmen seit 2009. Die Grundsteuer B ist, nach der Gewerbesteuer, die größte Steuerquelle der deutschen Städte und Gemeinden. Ihre Bemessungsgrundlage ist kompliziert und veraltet. In Westdeutschland stammen die Einheitswerte für Grundbesitz aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sogar von 1935. Rechnerisch liegen die Werte der Immobilien, nach der sich die Steuerlast bemisst, jeweils weit unter dem aktuellen Marktwert der Objekte.
Hinzu kommt, dass sich ein Grundbesitzer seinen Standort lediglich beim Erwerb nach dem günstigsten Grundsteuertarif aussuchen kann. Befindet sich das Haus im vergleichsweise teuren Bremen, liegt die Steuerlast in unserem Fallbeispiel bei aktuell 244 Euro im Jahr, wohingegen für das gleiche Anwesen in Frankfurt am Main nur 175 Euro und in Amberg deutlich günstigere 119 Euro zu zahlen wären (weitere Fallbeispiele siehe Tabellen 1 & 2).
Grundsteuer im Städtevergleich: Einnahmen der Kommunen steigen ständig
Der Bundesfinanzhof hat dieses Verfahren 2014 dem Bundesverfassungsgericht zur Prüfung übergeben… Vorerst haben Kommunen die Möglichkeit, ihre Grundsteuer-Hebesätze jährlich anzuheben.
Dass sie dies auch eifrig tun, zeigt die Studie von Preisvergleich.de. So nahm Wuppertal 2014 beachtliche 73,5 Millionen Euro aus der Grundsteuer B ein. 2009 waren es noch 57,1 Millionen Euro. Dies ist innerhalb von nur sieben Jahren ein Anstieg um satte 22 Prozent.
Gleichzeitig stieg der Grundsteuerhebesatz in Wuppertal von 490 Prozent in 2009 auf 620 Prozent in 2016. Mit Saarbrücken (6 Prozent), Augsburg und Rosenheim (beide jeweils 5 Prozent) gibt es jedoch auch Städte mit deutlich geringer steigenden Einnahmen. Laut Studie gab es mit 33 Prozent die größte Einnahmensteigerung in Konstanz. Mit jeweils vier Prozent die geringste in Bamberg und Coburg.
In Berlin liegt der Grundsteuerhebesatz im Erhebungszeitraum konstant bei 810 Prozent. Er ist damit der Zweithöchste im Test. In Moers beispielsweise stieg der Grundsteuerhebesatz trotz vieler Bürgerproteste von 410 Prozent im Jahr 2009 auf 740 Prozent im laufenden Haushaltsjahr an. Das ist ein Anstieg von 80 Prozent.
Der höchste Jahresbeitrag laut Fallbeispiel ist in den alten Bundesländern mit 300 Euro jährlich von den Grundbesitzern in Duisburg zu leisten. In Coburg würden hingegen für den gleichen Grundbesitz nur 105 Euro fällig. Auch Fulda und Marburg locken mit günstigen Steuerbescheiden von je 116 Euro in unserem Fallbeispiel.
In Ostdeutschland schnitt in der Preisvergleich.de-Studie Leipzig mit 258 Euro am teuersten ab, gefolgt von Dresden (252 Euro) und Schwerin (250 Euro). Günstiger sind Frankfurt/Oder und Rostock (beide 191 Euro) sowie Suhl (188 Euro).
Alte und neue Bundesländer berechnen die Grundsteuer unterschiedlich
Bevor die Grundsteuer errechnet werden kann, muss von der zuständigen Finanzbehörde der Einheitswert des Grundstückes festgestellt werden. Für die alten Bundesländer gelten die Einheitswerte aus dem Jahr 1964. In den neuen Bundesländern sogar jene von 1935, die dadurch nochmals deutlich niedriger ausfallen.
Zum Ausgleich liegen die Steuermesszahlen für Einfamilienhäuser (je nach Einwohnerzahl) mit zwischen fünf und 10 Promille in den neuen Bundesländern grundsätzlich deutlich höher als in den alten Bundesländern (einheitlich 2,6 Promille). Dies gilt auch für das ehemals geteilte Berlin. So zahlen Grundbesitzer im ehemaligen Ostteil in unserem Fallbeispiel 230 Euro und im ehemaligen Westen der Bundeshauptstadt 284 Euro pro Jahr an die Stadtkämmerei.
Da sich nicht exakt beziffern lässt, wie sich die unterschiedlichen Einheitswerte auf die Höhe der Steuer auswirken, wurde auf einen direkten Vergleich von west- und ostdeutschen Städten verzichtet. Auch die Ermittlung des zu zahlenden Jahresbetrags der Grundsteuer B anhand von Fallbeispielen erfolgt getrennt nach Ost und West. Zugrunde gelegt wurden hierfür ein angenommener Einheitswert, jeweils geltende Steuermesszahlen sowie der aktuelle Hebesatz der Stadt.
Große Unterschiede
Gut zu wissen: In Großstädten werden tendenziell höhere Grundsteuern verlangt als in kleineren Kommunen. So sind die Hebesätze in Berlin (810 Prozent), Leipzig (650 Prozent), Hamburg (540 Prozent), München (535 Prozent) und Köln (515 Prozent) deutlich höher als in kleineren Städten wie Heide/Holstein (390 Prozent) oder Amberg (340 Prozent). Ausnahmen bestätigen die Regel: So ist der Grundsteuerhebesatz beispielsweise in Remscheid mit 784 Prozent derzeit fast so hoch wie in Berlin.
Studiendesign: Stichprobenartig wurden in 71 Städten unterschiedlicher Größe, verteilt über das gesamte Bundesgebiet, die jeweils geltenden Hebesätze von 2009 bis 2016 erhoben. Ausschließlich aus schriftlichen Anfragen stammen die Daten zur Einnahmenentwicklung aus der Grundsteuer B. Sämtliche in den Tabellen ausgewiesene Beiträge zur Grundsteuer B wurden geltender Gesetzeslage folgend, getrennt nach alten und neuen Bundesländern, anhand je eines Fallbeispiels auf Basis vorliegender Grundsteuerbescheide ermittelt. Daher erscheint Berlin in beiden Tabellen mit den jeweils maßgeblichen Werten.
