Das Ertragswertverfahren ist eine der Methoden, mit denen sich der Verkehrswert einer Immobilie berechnen lässt. Es kommt vor allem bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien zur Anwendung. Der Ertragswert orientiert sich an der Frage, wieviel Gewinn sich mit einer Immobilie erwirtschaften lässt und wird anhand der jeweiligen Mieteinnahmen bestimmt. Genaueres lesen Sie jetzt bei immowissen.com!
Wie errechnet sich der Ertragswert?
Wichtig beim Ertragswertverfahren ist, dass Grundstückswert und Wert der baulichen Anlagen separat berechnet werden. Denn der Boden verliert seinen Wert nicht, während ein Gebäude eine begrenzte Restnutzungsdauer hat und sein daher Wert im Laufe der Zeit abnimmt. Mithilfe des Ertragswertverfahrens wird der Verkehrswert folgendermaßen errechnet:
Ertragswert (Verkehrswert) = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen.
Der Bodenwert entspricht dabei dem Wert eines nicht bebauten Grundstücks. Die Bestimmung erfolgt gemäß des Bodenrichtwerts. Für den Gebäudeertragswert wiederum werden vom Rohertrag (Jahresmiete) die Bewirtschaftungskosten abgezogen, um den Reinertrag des Grundstücks zu erhalten. Für den Gebäudereinertrag kommt zusätzlich die Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins) zum Abzug. Durch Multiplikation mit einem „Vervielfältiger“ für die Restnutzungsdauer erhält man anschließend den Gebäudeertragswert.
Das Ertragswertverfahren im Detail
Als Grundlagen für die Berechnung der jeweiligen Beträge und Werte im Ertragswertverfahren werden folgende Posten herangezogen:
Rohertrag: Hierzu gehören alle dauerhaft erzielbaren Mieten. Es wird nicht mit den Ist-Mieten, sondern mit den ortsüblichen Mieten gerechnet.
Bewirtschaftungskosten: Dies sind alle Kosten, die bei der Bewirtschaftung des Grundstücks oder Gebäudes anfallen und die nicht als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden, also Instandhaltung, Abschreibungen, Verwaltungskosten usw.
Liegenschaftszins: Hierbei handelt es sich um den Zinssatz, zu dem Verkehrswerte von Grundstücken üblicherweise verzinst werden. Zur Bestimmung werden die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse herangezogen.
Vervielfältiger: Die mathematische Formel für den Vervielfältiger aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins lautet: Ø V = (1+i)ⁿ-1 /(1+i)ⁿ x ((1+i) – 1), wobei i= Liegenschaftszins und n= Restnutzungsdauer ist.
Als (negative) wertbeeinflussende Umstände werden im Ertragswertverfahren zum Beispiel Bauschäden oder auch langfristige Mietbindungen bei bestehenden Mietverträgen angesehen.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewandt?
Das Ertragswertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn eine Immobilie als Kapitalanlage dienen soll: Die Immobilie hat vor allem dann einen Wert, wenn sich mit ihr Einnahmen erwirtschaften lassen. Da das Verfahren relativ aufwendig ist und eine sehr gute Kenntnis des lokalen Marktes erfordert, wird das Ertragswertverfahren in erster Linie für vollwertige Immobilien-Wertgutachten verwendet. Eine einfachere und günstigere Alternative ist es, anhand der Mieteinnahmen, der Lage, dem Gebäudezustand usw. Näherungswerte zu bestimmen und so den Verkehrswert zu schätzen.
Bei weiteren Fragen zum Ertragswertverfahren oder anderen Methoden der Immobilienwertermittlung wenden Sie sich einfach an die Fachleute von immowissen.com. Wir beraten Sie gern telefonisch oder per E-Mail!
