Verkaufen Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück, möchten Sie selbstverständlich auch daran verdienen. Aber wie sieht es mit dem Gewinn aus dem Immobilienverkauf eigentlich steuerrechtlich aus? Bei immowissen.com lesen Sie nach, unter welchen Umständen das Finanzamt die Hand aufhält und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.
Gewinn aus Immobilienverkauf versteuern?
Auch für den Verkäufer fallen beim Verkauf eines Hauses oder Grundstücks Kosten an – so trägt er in der Regel einen Anteil der Maklercourtage und muss Gebühren für den Energieausweis, den Grundbuchauszug oder die Löschungsbewilligung für das Grundbuch bezahlen. Aber nach Abzug dieser Kosten bleibt in den allermeisten Fällen ein ordentlicher Gewinn aus dem Immobilienverkauf übrig. Und unter Umständen müssen auf diesen Gewinn Steuern gezahlt werden: Dies kann entweder die sogenannte Spekulationssteuer sein oder aber beim Verkauf mehrerer Immobilien die Gewerbesteuer. Diese Regelungen gelten unabhängig davon, ob es sich um eine gewerbliche oder private Transaktion handelt.
Spekulationssteuer auf den Gewinn aus Immobilienverkauf
Verkaufen Sie als Privatperson eine Immobilie, ist dies – unabhängig davon wie die Immobilie genutzt wird – ein privates (Veräußerungs-)Geschäft. Auf den Gewinn hieraus ist grundsätzlich Einkommensteuer zu leisten. Für die „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften“ wird vielfach auch der Begriff „Spekulationssteuer“ verwendet, insbesondere dann, wenn es sich um Immobilien handelt. Bei der Frage, ob auf Ihren Gewinn aus einem Immobilienverkauf tatsächlich Steuern fällig sind, spielt jedoch die sogenannte Spekulationsfrist die entscheidende Rolle: Festgelegt für den Verkauf von Immobilien ist eine Frist von zehn Jahren. Liegt der Kauf Ihrer Immobilie weniger als zehn Jahre zurück, fällt eine Spekulationssteuer an, danach nicht mehr.
Da es sich um eine Einkommensteuer handelt, richtet sich die Höhe der Spekulationssteuer nach dem Einkommensteuersatz der Verkäufer: Je höher das Einkommen, desto höher der Steuersatz und folglich auch die anfallende Spekulationssteuer auf den Gewinn aus dem Immobilienverkauf.
Ausnahme von der Spekulationssteuer: das Eigenheim
Ausgenommen von der Spekulationssteuer ist der Verkauf eines selbst bewohnten Hauses oder einer selbst bewohnten Wohnung. Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangehenden Jahren bewohnt, geht das Finanzamt von „Eigennutzung“ aus. In diesem Fall müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen – auch nicht, wenn seit dem Kauf der Immobilie weniger als zehn Jahre vergangen sind. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um Ihre Hauptwohnung oder „nur“ um eine Ferienwohnung handelt.
Prinzipiell gelten für den Verkauf eines Grundstücks dieselben Regelungen wie für ein Haus, jedoch entfällt die Ausnahme Eigennutzung: Es wird keine Eigennutzung anerkannt, auch nicht, wenn Sie das Grundstück beispielsweise als Garten genutzt haben. Mit Eigennutzung ist immer Wohnen gemeint.
Die Drei-Objekt-Grenze: Wann Gewerbesteuer fällig ist
Es ist außerdem möglich, dass beim Immobilienverkauf auf den Gewinn auch Gewerbesteuer anfällt. Dies ist immer dann der Fall, wenn Sie als „gewerblicher Immobilienhändler“ eingestuft werden. Sobald Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien verkaufen, ist dies der Fall. Deswegen wird auch von der sogenannten „Drei-Objekt-Grenze“ gesprochen. Drei Häuser in fünf Jahren? Das klingt erstmal einmal viel, kann aber schneller gehen als gedacht: Besitzen oder erben Sie beispielsweise ein Stück Bauland, bei dem sich eine Realteilung in drei oder mehr Bauplätze lohnt, verkaufen Sie plötzlich nicht nur ein Objekt, sondern gleich drei oder mehr und haben damit die Drei-Objekt-Grenze nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) überschritten: Sie gelten als gewerblicher Immobilienhändler und müssen Gewerbesteuer auf Ihren Gewinn aus dem Immobilienverkauf zahlen.
Wünschen Sie weitere Auskünfte dazu, wann und in welchem Umfang Steuern auf den Gewinn aus Ihrem Immobilienverkauf fällig sind, fragen Sie einfach bei den Experten von immowissen.com nach. Wir stehen Ihnen telefonisch und per E-Mail gern zur Verfügung.
