Wer eine Immobilie verkauft, muss mit Nebenkosten für den Makler, den Notar, Bürokratie und für Dokumente rechnen. In vielen Fällen fallen, wenn Sie ein Haus verkaufen, außerdem Steuern an. Seit Jahren lassen sich in Deutschland mit Immobilien im Durchschnitt immer höhere Preise erzielen und so mancher verkauft, um von diesem Boom zu profitieren. Hier hält aber der Staat die Hand auf: Die sogenannte Spekulationssteuer kann neben gewerblichen auch private Immobilien betreffen. Auch Einkommensteuer kann auf den Gewinn fällig werden. Bei immowissen.com erfahren Sie, wann welche Steuern bei einem Immobilienverkauf zu zahlen sind.
Haus zu verkaufen: Steuern auf Spekulationsgeschäfte
Die gesetzlich festgelegte Spekulationsfrist für Immobilienverkäufe liegt bei zehn Jahren. Wenn Sie also eine Immobilie erworben haben und sich nach weniger als zehn Jahren entscheiden, das Haus wieder zu verkaufen, sind Steuern fällig. Die Höhe der Spekulationssteuer auf den Gewinn richtet sich nach dem Einkommensteuersatz – das heißt, dass Gutverdiener mehr Steuern bezahlen als jemand, der sonst wenig Einkommen hat.
Keine Spekulationssteuer fällt jedoch an, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, die Sie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben (siehe § 23 EStG). Auch dann nicht, wenn Sie die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben.
Die Drei-Objekt-Grenze
In Sachen Steuer ist ein Haus zu verkaufen etwas ganz anderes als drei Häuser zu verkaufen, unabhängig vom tatsächlichen Gewinn: Wer innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien verkauft, gilt als gewerblicher Immobilienhändler im Sinne des Einkommensteuergesetzes. Wenn Sie diese sogenannte „Drei-Objekt-Grenze“ überschreiten, müssen Sie den Gewinn versteuern und außerdem ein Gewerbe anmelden und Gewerbesteuer entrichten. Diese Grenze ist übrigens auch dann erreicht, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus erben und darin drei separate Wohnungen verkaufen. Eine selbst genutzte Wohnung oder ein selbst genutztes Haus werden nicht eingerechnet.
Erben, schenken und Verluste
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erben oder geschenkt bekommen, wird die Spekulationsfrist des Erblassers auf Sie übertragen. Das heißt, wenn Sie das Haus verkaufen, sind Steuern nur dann fällig, wenn es der Erblasser vor weniger als zehn Jahren gekauft hat. Die Antwort, ob Steuern fällig werden oder nicht, hängt auch davon ab, ob das Haus bzw. die Wohnung vom Verstorbenen selbst genutzt wurden.
Für den Grundstücksverkauf gelten im Prinzip dieselben Regeln wie für den Immobilienverkauf. Allerdings wird in diesem Fall keine Eigennutzung anerkannt, auch wenn Sie das Grundstück zuvor vielleicht als Garten genutzt haben. Mit Nutzung ist hier Wohnen gemeint.
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus verkaufen, sind Steuern auch dann ein Thema, wenn Sie Verlust machen. Denn grundsätzlich ist es möglich, den Verlust steuerlich geltend zu machen. Dies ist jedoch an Bedingungen geknüpft und geht nur, wenn Sie im gleichen Jahr Gewinne erlangt haben, die sich verrechnen lassen, die also ebenfalls aus dem Verkauf von Immobilien stammen.
Mit allen Fragen zu möglicherweise anfallenden Steuern beim Hausverkauf beraten Sie die Experten von immowissen.com gerne. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns eine E-Mail.
Ich habe das alte Haus von meiner Oma geerbt, aber ich überlege mir dieses zu verkaufen, da ich schon seit Jahren in einer anderen Stadt wohne. Gut zu wissen, dass zusätzliche Steuern fallen können, wenn man die geerbte Immobilie nach weniger als zehn Jahren verkauft. Je nach Höhe der Spekulationssteuer könnte ich mir entscheiden, ob der Verkauf sich lohnt.