Die hedonische Schätzung ist eine Bewertungsmethode, mit der ein Gutachter oder ein Makler ein Objekt nach inneren und äußeren Faktoren bewertet. Beispielsweise werden Inflation und Wirtschaftswachstum nach der hedonischen Methode berechnet. Insbesondere findet sie aber bei der Bewertung von Immobilien Anwendung. Die inneren und äußeren Werte sind hierbei die Eigenschaften der Immobilie sowie Lage und Umgebung. Was genau es damit auf sich hat und wie vorgegangen wird, lesen Sie bei immowissen.com nach.
Was ist eine hedonische Immobilienbewertung?
Bei der hedonischen Schätzung einer Immobilie wird davon ausgegangen, dass in deren Verkehrswert Informationen über die subjektive Bewertung der einzelnen wertbestimmenden Eigenschaften enthalten oder „versteckt“ sind. Als Vergleichswertmethode stützt sie sich auf die Verkaufspreise ähnlicher Immobilien. Bewertet werden die einzelnen Eigenschaften wie die Makrolage (Region, Gemeinde, Verkehrsanbindung usw.), die Mikrolage (Entfernungen zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Art der Straße, Ausrichtung des Hauses usw.) sowie die Objekteigenschaften. Diese unterscheiden sich nach quantitativen Informationen (Quadratmeter, Nutzfläche, Zimmerzahl usw.) und qualitativen Informationen (Baujahr, Zustand, Ausstattung usw.).
Die diesen Eigenschaften zugemessenen Werte sind die „versteckten“ Werte, die per Computer mit den Objekteigenschaften Tausender anderer gehandelter und in einer Datenbank erfasster Immobilien verglichen werden, um einen dem Markt entsprechenden Verkehrswert zu ermitteln.
Vor- und Nachteile der hedonischen Schätzung
Der klare Vorteil der hedonischen Schätzung für Immobilien liegt darin, dass sie effizient und kostengünstig ist. Bei dem statistischen Verfahren werden Abweichungen des konkreten Objekts im Verhältnis zu den bereits gespeicherten korrigiert. Daher eignet sich die hedonische Schätzung vornehmlich für Einrichtungen, die mit großen Immobilienportfolios umgehen, wie Fonds, Banken oder Versicherungen. Der große Nachteil besteht darin, dass die hedonische Schätzung sich nur für untereinander sehr ähnliche Immobilien eignet und nur, wenn es für die bestimmte Region auch ausreichend Vergleichsdaten gibt. Für Einzelgutachten sind andere Bewertungsverfahren sinnvoller, denn
- Immobilien sind individuell unterschiedlich. Daher sollte für eine genaue Bewertung auch eine Besichtigung und nicht nur eine hedonische Schätzung aus der Ferne erfolgen.
- Die vom Eigentümer für die Schätzung gemachten Angaben können subjektiv gefärbt und ohne Sachkenntnis zum Gebäude und der Marktlage sein.
- Eine hedonische Schätzung ersetzt kein Verkehrswertgutachten, weder für den privaten Verkauf und schon gar nicht zur Vorlage bei Behörden.
Mit allen weiteren Fragen zur hedonischen Schätzung oder dazu, ob sie für Ihre Immobilie infrage kommt, wenden Sie sich einfach telefonisch oder per E-Mail an die Experten von immowissen.com.
