Nach einer Modernisierung kann ein Vermieter einen Teil der Kosten auf seine Mieter umlegen. Solche Mieterhöhungen unterliegen aber klaren Regeln und sind nur unter bestimmten Umständen und in bestimmter Höhe möglich. Insgesamt können maximal acht Prozent der Kosten für die Sanierung durch Mieterhöhungen umgelegt werden. Weitere Informationen erhalten Sie bei immowissen.com.
Wann ist eine Mieterhöhung nach Sanierung zulässig?
Einfache Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen gelten nicht als Modernisierung und rechtfertigen keine Mieterhöhungen. Sanierungen oder Modernisierungsmaßnahmen, infolge derer die Miete erhöht werden kann, sind:
- Maßnahmen zur Energieeinsparung, z. B. Solaranlagen oder eine bessere Dämmung.
- Maßnahmen zur Wassereinsparung, z. B. Einbau von Wasserzählern,
- Maßnahmen zur Erhöhung der Wohnqualität, z. B. Anbau eines Balkons, Schallschutz,
- Maßnahmen aufgrund gesetzlicher Verpflichtungen, z. B. Einbau von Rauchmeldern.
Sanierung und Mieterhöhung vorher ankündigen
Ganz gleich, welche Arbeiten geplant sind, der Vermieter ist verpflichtet, seine Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich zu informieren. Andernfalls hat der Mieter das Recht, der Sanierung mit eventueller Mieterhöhung zu widersprechen. Die schriftliche Ankündigung muss umfassen:
- Art und Umfang der Modernisierung,
- Beginn und Dauer der Arbeiten,
- Betrag, um den die Miete voraussichtlich erhöht wird, sowie eine eventuelle Erhöhung der Betriebskosten (der Betrag kann später noch angepasst werden, wenn die genauen Kosten für die Modernisierung feststehen – liegt er jedoch mehr als zehn Prozent höher, kann der Mieter der Erhöhung widersprechen)
- Information über die gesetzliche Möglichkeit eines Härteeinwands und die dazugehörige Frist (der Mieter kann im Härtefall einer Modernisierungsmaßnahme widersprechen, es sei denn die Wohnung wird durch die Maßnahme nur in den allgemein üblichen Zustand versetzt oder die Modernisierung geschieht wegen einer gesetzlichen Pflicht).
Der Mieter hat bei einer Mieterhöhung durch Sanierung ein Sonderkündigungsrecht: Er kann das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Für den Vermieter entsteht bei einer Sanierung jedoch kein Sonderkündigungsrecht.
Um wie viel kann nach Sanierung die Miete erhöht werden?
Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten, kann der Vermieter acht Prozent der Kosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Ein Rechenbeispiel: Die Modernisierungskosten für eine Wohnung betrugen 10.000 Euro. Um acht Prozent davon, also 800 Euro, kann der Vermieter die Jahresmiete anheben. Das ergibt eine Erhöhung der Monatsmiete um ca. 67 Euro, die auch nach Ablauf des Jahres bestehen bleibt. Öffentliche Förderungen und Zuschüsse sind dabei genauso abzuziehen wie der Anteil an den Kosten, der für Erhaltungsmaßnahmen notwendig gewesen wäre.
Darüber hinaus gelten seit 1. Januar 2019 zusätzlich absolute Grenzen: Auch bei einer sehr teuren Sanierung dürfen Mieterhöhungen – je nach bisherigem Mietpreis – nicht mehr als zwei bis drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen. Mehrere kleinere Modernisierungen innerhalb eines bestimmten Zeitraumes sind zusammenzufassen, und auch für die Häufigkeit der Mieterhöhungen durch Modernisierung gibt es Regelungen.
Wann tritt die Mieterhöhung durch Sanierung in Kraft?
Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten muss der Vermieter den Mieter noch einmal schriftlich über die tatsächlich angefallen Kosten informieren und die Mieterhöhung erneut geltend machen. Ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung ist dann die neue Miete fällig.
Wann ist trotz Sanierung keine Mieterhöhung zu zahlen?
Es ist möglich, Mieterhöhungen durch Sanierung bereits im Mietvertrag auszuschließen. Dies wird am besten ausdrücklich festgehalten. Auch wenn eine Index- oder Staffelmiete vereinbart ist, sind Modernisierungsmieterhöhungen in der Regel ausgeschlossen. Denn dann steigt die Miete ohnehin in festgelegten Abständen.
Mit allen weiteren Fragen zum Thema Mieterhöhungen durch Sanierung wenden Sie sich einfach an die Experten von immowissen.com. Per Mail oder am Telefon stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.
