Bei der unentgeltlichen Weitergabe einer Eigentumswohnung ist grundsätzlich Schenkungssteuer fällig. Die Höhe dieser Steuer richtet sich dabei nach dem Verwandtschaftsgrad sowie dem Wert der Immobilie – einige Fälle sind jedoch von ihr ausgenommen. Alles Wissenswerte zum Thema lesen Sie auf immowissen.com!
Den Wert der Eigentumswohnung ermitteln
Grundsätzlich gilt: Schenkungen, also unentgeltliche Zuwendungen unter Lebenden (§ 516 BGB) – wie etwa eine Wohnung, die ein Erblasser noch zu Lebzeiten einem Erben überlässt –, werden vom Fiskus als vorgezogene Erbschaft betrachtet: Für die Weitergabe der Eigentumswohnung wird Schenkungssteuer fällig (§ 7 Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, ErbStG). Wie hoch diese ausfällt, ist dabei von verschiedenen Faktoren abhängig.
Den Ausgangspunkt für die Ermittlung der Schenkungssteuer bildet der Gesamtwert der Eigentumswohnung. Dieser wird laut ErbStG mit Verweis auf § 182 BewG (Bewertungsgesetz) über das Vergleichswertverfahren ermittelt – vorausgesetzt, es sind vergleichbare Objekte vorhanden. Ist dies nicht der Fall, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Um die Immobilie exakt zu bewerten, ist es in jedem Fall empfehlenswert, einen professionellen Gutachter zurate zu ziehen.
Steuersätze und Freibeträge bei der Schenkung von Eigentumswohnungen
Steht der Wert der Eigentumswohnung fest, spielt das Verwandtschaftsverhältnis der Beteiligten für die Ermittlung der Schenkungssteuer eine wichtige Rolle. Bei nahen Verwandten hat die Gesetzgebung – unabhängig davon, was verschenkt wird – niedrige Steuersätze (7 bis 30 Prozent) und hohe Freibeträge vorgesehen. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sind beispielsweise Schenkungen bis 500.000 Euro abgabefrei; für Kinder (auch Stief- und Adoptivkinder) bzw. Enkel gilt ein Freibetrag von 400.000 bzw. 200.000 Euro.
Bei einem entfernteren Verwandtschaftsverhältnis oder einer Schenkung an eine ältere Generation (also an Eltern oder Großeltern) liegt der Steuersatz bei 15 bis 43 Prozent und der Freibetrag bei 20.000 Euro. Sind die Beteiligten nicht verwandt, gilt ebenfalls ein Freibetrag von 20.000 Euro, der Steuersatz beläuft sich allerdings auf 30 bis 50 Prozent. Dies ist beispielsweise auch für die Ermittlung der Schenkungssteuer auf Eigentumswohnungen bei unverheirateten Partnerschaften der Fall. In diesem Fall würde eine Hochzeit also erhebliche steuerliche Vorteile mit sich ziehen. Übrigens: Liegt der Wert der Immobilie über dem Freibetrag, wird lediglich die Differenz besteuert – nicht der Gesamtwert.
Schenkung von Wohneigentum: Ausnahmen und Tipps
Wie bei vielen anderen juristischen Regelungen, gibt es auch bei der Schenkungssteuer für Eigentumswohnungen und Häuser Ausnahmeregelungen. So kann selbstgenutztes Wohneigentum beispielsweise steuerfrei als Schenkung an den Ehegatten oder Lebenspartner weitergegeben werden. Darüber hinaus sind bei vermieteten Eigentumswohnungen 10 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie steuerfrei – unabhängig davon, in welchem Verhältnis Schenker und Beschenkter zueinanderstehen.
Auch eine „Kettenschenkung“ zieht steuerliche Vorteile mit sich – Voraussetzung hierfür ist aber ein vertrauensvolles Familienverhältnis. Möchten beispielsweise Großeltern eine Wohnung mit einem Verkehrswert von 300.000 Euro an ein Enkelkind weitergeben, wäre hierfür aufgrund des Freibetrags von lediglich 200.000 Euro eine Schenkungssteuer fällig. Übertragen sie die Wohnung aber erst auf ihr eigenes Kind (Freibetrag: 400.000 Euro), kann dieses wiederum die Eigentumswohnung sein Kind (also das Enkelkind) weitergeben. Auf diese Weise bliebe die Schenkung steuerfrei.
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