Wer eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen möchte, für den sind die Hypothekenzinsen, die Immobilienzinsen, ein wichtiges Kriterium. Je höher das Eigenkapital, desto niedriger die Zinsen. Im Schnitt kann gesagt werden:
Wer einen Immobilienkredit in Höhe von 200.000 Euro aufnimmt und eine Eigenkapitalquote von 20% mitbringt, also 20.000 Euro, kann mit 2,2 bis 2,4% Zinsen rechnen bei einer Kreditlaufzeit von 20 Jahren.
Voraussetzung dieser nicht perfekt niedrigen Hypothekenzinsen ist, dass die Bank auch auf 20 Jahre hinaus eine Zinsbindung garantiert.
Wie lange die Zinsbindung laufen sollte, ist eine persönliche Risikoabwägung:
- Wer Beamter ist oder ein beamtenähnliches Arbeitsverhältnis in der freien Wirtschaft hat, oder in einem krisensicheren Berufsumfeld tätig ist, für den machen tendenziell kürzere Laufzeiten der Zinsbindung Sinn.
- Wer aber über 45 Jahre ist und in einem Berufsfeld tätig, wo nicht sicher ist, ob der Beruf auch in 10 oder 15 Jahren noch mit dem gleich guten Lohn ausgeübt werden kann, für den gilt: Er oder sie tut gut daran, dass die Zinsbindung des Immobilienkredits möglichst lang ist. Am besten bis zum Abbezahlen des Kredites.
- Fakt ist: Niemand weiß, was in zehn Jahren ist. Die Zinsen können weiterhin niedrig sein. Sie könnten aber ebenso wieder bei über 10% liegen.
Zumindest derzeit deutet viel darauf hin, dass die Hypothekenzinsen auch die nächsten Jahre niedrig bleiben.
So zitiert die Schweizer Finanzzeitschrift «Cash» den Hypothekenexperte Florian Schubiger mit den Worten: Es könne «viel darauf hindeuten», dass es künftig sogar «noch tiefere Hypothekarzinsen» als bislang gäbe.
Das kosten Immobilienkredite derzeit
Für Deutschland gilt:
- Wer einen Wohnung für 230.000 Euro kauft und dafür einen Immobilienkredit in Höhe von 200.000 Euro aufnimmt bei einer 20-jährigen Zinsbindung, kann mit Zinsen in Höhe von 2,3 bis 2,4 Prozent rechnen.
- Die Bank würde beim Kreditnehmer einen Jahresbruttolohn in Höhe von 110.000 Euro annehmen.
- Die Mieteinnahmen müssten dann aber kalt bei mindestens 1000 Euro monatlich liegen. Nur so könnte die monatliche Kreditrate in Höhe von 1100 Euro abbezahlen werden.
- Effektiv würde ein solcher Kredit nach 20 Jahren Laufzeit rund 60.000 Euro den Kreditnehmer kosten.
- Das heißt: Auch wenn 2,2% niedrig klingt – effektiv ist auch dies ein hoher Zinssatz, wenn man das mal auf die Jahre in absoluten Zahlen hochrechnet!
- Dies bedeutet: Die Wohnung würde den Käufer mehr als die ursprünglichen 230.000 Euro kosten.
- Hinzu kämen z.B. in einer Stadt wie Berlin rund 15.000 Euro Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer) und die 60.000 Euro Zinsen. Also gesamt rund 310.000 Euro.
Immobilienzinsen in der Schweiz niedriger
Würde man in der Schweiz eine solche Immobilie kaufen, würden folgende Kennziffern in die Kalkulation einfließen:
- Die Wohnung würde in unserem Beispiel rund 254.000 Franken kosten, also auch rund 230.000 Euro.
- Das Jahres-Bruttoeinkommen läge auch in diesem Rechenbeispiel bei rund 120.000 Franken, also rund 110.000 Euro.
- Im Gegensatz zu Deutschland, bieten aber die Onlinerechner für Hypothekenzinsen in der Schweiz in der Regel nur eine 10-jährige Laufzeit an.
- Die Eigenkapitalquote beträgt auch in der Schweiz für Immobilienkäufe 20%.
- All dies zu Grunde gelegt, wirft das bekannte Schweizer Vergleichsportal comparis.ch für einen solchen Immobiliarkredit einen Zinssatz von lediglich 0,71% aus.[i]
- Ob dieser Zinssatz dann auch tatsächlich so niedrig wäre, können wir von immowissen derzeit nicht verifizieren.
Fakt ist: Sowohl in Deutschland wie in der Schweiz sind Immobilienkredite günstig wie nie. Doch den Preisvorteil müssen Immobilienkäufer teils mit irrwitzig hohen Immobilienpreisen bezahlen. Das heißt: Was man an Zinsen spart, zahlt man derzeit an Quadratmeterpreisen wieder drauf.
Immobilien so attraktiv und teuer wie selten
Die Kaufpreise für Real Estate, also Wohnungen oder Häuser, sind in vielen großen wie kleinen Städten in Deutschland wie der Schweiz so hoch, wie nie zuvor in der Geschichte gemessen an der Kaufkraft. Dies liegt auch an der hohen Nachfrage, da Immobilien attraktiv als Wertanlage angesehen werden.
Als Finanzierer für Immobilien, also Eigentumswohnungen oder Häuser, kommen neben den Banken auch Versicherungen oder Pensionskassen in Frage.
Cash schreibt, wonach in der Schweiz «mit Verhandlungsgeschick» ein Immoblienzinssatz in Höhe von 0,7% «gar noch unterboten werden» könne.[ii]
Negativzinsen
Dies meine Florian Schubiger, ein Mitgründer eines 2007 ins Leben gerufenen privaten Schweizer Finanzunternehmens mit dem Namen «VermögensPartner AG»[iii]. Das Unternehmen bemüht sich unter anderem um die Vermittlung von Immobilienkrediten.
Schon heute müssen Sparer in Deutschland als auch dem Nachbarland Schweiz zunehmend für Geld auf dem Sparkonto Negativzinsen bezahlen.
Die hoch profitable Schweizerische Nationalbank (SNB; Gewinn 2018: 54,4 Milliarden Franken; entspricht 49,51 Mrd. Euro) berechne schon heute Negativzinsen von -0,75 Prozent, so Cash. Diese Zinsen könnten weiter fallen auf bis zu -1.
Einzelnachweise
[i] Hypothekenrechner Schweiz, auf: comparis.ch. Abgerufen am 17.9.2019.
[ii] cash-talk: Immobilien Florian Schubiger: «Vieles deutet auf noch tiefere Hypothekarzinsen hin», in: Cash.ch vom 23.8.2019. Abgerufen am 17.9.2019.
[iii] VermögensPartner AG, Zürich, Winterthur, Chur, Homepage.
