Müssen Sie Steuern zahlen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen? Hier gibt es einen kleinen Unterschied, bei dem es um viel Geld gehen kann. Wer sein eigenes Haus verkauft, muss mit Nebenkosten für Ämter, einen Makler und den Notar rechnen, jedoch normalerweise keine Steuern zahlen. Anders sieht es aus, wenn Sie mit Immobilien spekulieren. Dann ist die sogenannte Spekulationssteuer fällig. Was es damit auf sich hat, erfahren Sie bei immowissen.com.
Bei Spekulationsgeschäften hält der Staat die Hand auf
Gemäß § 23 EStG werden in Deutschland die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften besteuert. Ein „Veräußerungsgeschäft“ liegt vor, wenn es sich um ein Wirtschaftsgut handelt und angenommen werden kann, dass das Ziel der Veräußerung – also des Verkaufs – ist, von der kurzfristigen Wertsteigerung zu profitieren.
Ein solches Wirtschaftsgut kann ausdrücklich auch eine Immobilie oder ein Grundstück sein: Die Immobilienpreise in Deutschland steigen, und nicht selten wird gekauft, nur um gewinnbringend wieder zu verkaufen. Bei der Entscheidung, ob Spekulationssteuer fällig ist, kommt es auf die Zeiträume sowie die Nutzung der Immobilie an.
Wann fällt Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf an, wann nicht?
Wie es der Name schon sagt: Spekulationssteuer müssen Sie dann zahlen, wenn es sich bei Ihrem Immobilienverkauf um ein Spekulationsgeschäft handelt. Grundsätzlich ist das der Fall, wenn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie oder des Grundstücks weniger als zehn Jahre vergangen sind. Haben Sie 2014 eine Wohnung erworben und möchten Sie sie 2020 wieder verkaufen, müssen Sie demnach mit Spekulationssteuer rechnen.
Es gibt jedoch Unterschiede, je nachdem, wie die Immobilie vor dem Verkauf genutzt wurde. Haben Sie in dem Haus oder der Wohnung mindestens im selben und den beiden vorherigen Jahren als Eigentümer selbst gewohnt, fällt keine Spekulationssteuer an. Das gilt auch, wenn Sie die Immobilie erst vier Jahre zuvor erworben haben.
Erben Sie ein Haus oder eine Wohnung, „erben“ Sie gleichzeitig auch diese Wohnfrist: Hat der Erblasser als Eigentümer die Immobilie selbst mindestens die letzten zwei Kalenderjahre bewohnt, können Sie sie verkaufen, ohne dass Spekulationssteuer anfällt.
Da die Spekulationssteuer auf den Gewinn aus dem Veräußerungsgeschäft zu zahlen ist, brauchen Sie unabhängig vom Zeitraum keine Spekulationssteuer abzuführen, wenn Sie Ihre Immobilie mit Verlust verkaufen. Auch wenn der aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn unter dem Freibetrag von 600 Euro pro Kalenderjahr liegt, fällt noch keine Spekulationssteuer an.
Berechnung der Spekulationssteuer
Die ungefähre Höhe der anfallenden Spekulationssteuer bei einem Immobilienverkauf lässt sich relativ unkompliziert ausrechnen. Zunächst müssen Sie dafür den Gewinn aus dem Veräußerungsgeschäft berechnen: Dieser ergibt sich aus dem erzielten Verkaufspreis abzüglich des Anschaffungspreises und der Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf (z.B. Sanierungs- oder Maklerkosten). Der Gewinn wird dann nach Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert.
Rechenbeispiel: Sie kaufen ein Haus für 200.000 Euro. Drei Jahre später verkaufen Sie es für 260.000 Euro. Im Rahmen des Verkaufs geben Sie für Schönheitsreparaturen, Makler usw. etwa 10.000 Euro aus. Ihr Gewinn beträgt also 50.000 Euro. Diese werden nach Ihrem Steuersatz, der je nach Einkommen zwischen 14 und 42 % liegt, besteuert. Bei einem mittleren Steuersatz von 20 % müssten Sie demnach rund 10.000 Euro Spekulationssteuer bezahlen.
Wie Sie die Spekulationssteuer vermeiden können
Denken Sie über den Verkauf einer Immobilie nach, sollten Sie die Spekulationssteuer in Ihren Berechnungen also nicht unterschätzen. Vielleicht lohnt es sich, mit dem Verkauf noch so lange zu warten, bis die Zehn-Jahres-Frist verstrichen ist. Vielleicht ist es auch eine Option, das Haus oder die Wohnung für mindestens zwei Jahre selbst zu bewohnen.
Mit weiteren Fragen rund um das Thema Spekulationssteuer können Sie sich jederzeit an das Expertenteam von immowissen.com wenden. Schreiben Sie uns oder rufen Sie uns an.
