Den aktuellen Wert einer Immobilie auf dem Immobilienmarkt gibt der sogenannte Verkehrswert an. Das Wort Marktwert wird synonym verwendet. Der Verkehrswert kann für Sie wichtig sein, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, verschenken oder vererben möchten, wenn es um eine Scheidung geht oder auch, wenn Sie den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung planen. Lesen Sie bei immowissen.com nach, was der Verkehrswert darstellt und wie er ermittelt wird.
Was sagt der Verkehrswert einer Immobilie aus?
Der Verkehrswert wird definiert als der Wert, der Wohn- oder Gewerbeimmobilien auf dem Immobilienmarkt durch den Marktpreis von den Anbietern und Nachfragern beigemessen wird. Er stellt also keinen objektiven, dauerhaften „Preis“ dar, sondern spiegelt wider, was zu einem bestimmten Zeitpunkt für eine bestimmte Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Ausdrücklich nicht zum gewöhnlichen Geschäftsverkehr gehören Verkäufe in Notlage oder unter Zeitdruck, Zwangsversteigerungen und subjektive Liebhaberpreise. Der Verkehrswert wird im Rahmen einer Wertermittlung bestimmt, in die die verschiedensten Faktoren einbezogen werden und für die es unterschiedliche Verfahren gibt.
Wer bestimmt den Verkehrswert?
Die Festsetzung von Erbschafts-, Schenkungs- oder Grunderwerbsteuer, die sich am Verkehrswert orientieren, regelt das Steuerrecht: Der Marktwert kann nach der Wertermittlungsverordnung und den ergänzenden Hinweisen der Wertermittlungsrichtlinien ermittelt werden. Die Finanzämter nehmen bei Bedarf nach diesen Vorgaben eine eigene Wertermittlung vor.
Darüber hinaus kann jeder Eigentümer aber auch ein Gutachten zur Immobilienbewertung, also ein Verkehrswertgutachten, in Auftrag geben. Es ist möglich, dies von einem Makler oder einem Gutachter erstellen zu lassen. Für den Verkauf einer Immobilie ist ein Maklergutachten ausreichend. Zur Vorlage bei Behörden – auch dem Finanzamt – und Gerichten muss das Verkehrswertgutachten jedoch von einem öffentlich bestellten Sachverständigen angefertigt werden.
Verfahren der Wertermittlung bei Immobilien
Im Sinne der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kommen vorwiegend drei Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswerts zum Einsatz:
Das Vergleichswertverfahren kann nur angewandt werden, wenn tatsächlich gleichartige Immobilien in nahem zeitlichem Zusammenhang verkauft wurden. Es bietet sich beispielsweise für unbebaute Grundstücke oder für ähnliche Eigentumswohnungen im gleichen Haus/Straße an.
Das Sachwertverfahren verwendet als Grundlage die Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. den Kaufpreis und berücksichtigt Kosten für Modernisierungen etc. Üblicherweise wird es für die Wertermittlung bei Wohnhäusern und Wohnungen verwendet.
Für gewerbliche Immobilien ist das Ertragswertverfahren empfehlenswert, das auf den zu erwartenden Ertrag der Immobilie abzielt.
Der Sachverständige wird für eine seriöse Wertermittlung der Immobilie mindestens zwei der Wertermittlungsverfahren vornehmen und erst daraus den Verkehrswert ableiten.
Welche Faktoren spielen beim Verkehrswert eine Rolle?
Im Einzelfall werden für die Ermittlung des Verkehrswerts zahlreiche unterschiedliche Details erfasst. Einen ersten, groben Überblick bietet Ihnen die folgende Liste:
- Art der Immobilie: Eigenheim, Mehrfamilienhaus, Wohnung, Gewerbeobjekt, Grundstück
- Art der Nutzung: Selbstnutzung/Wohnzweck, Vermietung oder Verpachtung, gewerbliche Nutzung
- Lage, Verkehrsanbindung, Stadt/Land, Umgebung, Lärmbelastung
- Größe, Aufteilung, Räume
- Alter, Zustand, Modernisierungen
- Ausstattung, Fußböden, Dach, Keller
- Energieeffizienz, Heizungsanlage, Dämmung
- Balkone, Terrassen, Garten, Garagen, Nebengebäude
Mit allen Fragen zum Verkehrswert und seiner Ermittlung können Sie sich an immowissen.com wenden. Unser Team hilft Ihnen gerne und sachkundig weiter.
